Türk Borçlar Kanunu’nda kira tespiti nasıl düzenlenmiştir? 5 yıl dolmadan yapılan artışlar, kira tespit davasında dikkate alınır mı

Kira Tespiti Nedir?

Kira tespiti, kira sözleşmesi devam ederken kiralanan taşınmazın rayiç değerine göre kira bedelinin yeniden belirlenmesi sürecidir. Bu işlem, genellikle kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kaldığı hallerde mal sahibi tarafından talep edilir. Ancak bazı durumlarda, kiracı da kira bedelinin fahiş olduğu iddiasıyla kira tespiti talebinde bulunabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Tespiti

Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin nasıl belirleneceğini düzenler. Bu maddelere göre:

• Taraflar kira artış oranını kararlaştırmışlarsa, bu oran, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artışı geçmemek kaydıyla geçerli kabul edilir.

• Taraflar arasında artış oranı belirlenmemişse, kira artışı doğrudan TÜFE artış oranına göre hesaplanır.

• Beş yıl sonunda ise hâkim, kira bedelini emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirleyebilir (TBK m.344/3).

Beş Yıl Dolmadan Kira Tespiti Mümkün mü?

Kanun, kural olarak kira sözleşmesinin devamı sırasında ancak beş yıllık sürenin dolmasından sonra kira bedelinin yeniden belirlenmesini (kira tespiti) mümkün kılmaktadır. Bu süre dolmadan yalnızca TÜFE oranında artış yapılabilir. Dolayısıyla mal sahibinin, beş yıl dolmadan rayiç bedellere göre kira bedelinin artırılmasını talep etmesi mümkün değildir.

5 Yıl Dolmadan Yapılan Artışlar Kira Tespit Davasında Dikkate Alınır mı?

Bu noktada önemli bir ayrım vardır. Uygulamada mal sahibi ve kiracı, kira sözleşmesine her yıl belirli bir artış yapılacağına dair hükümler koyabilir. Ancak bu artışlar, yukarıda belirtildiği gibi TÜFE oranını geçemez. Diyelim ki taraflar, beş yıl içinde defalarca artış yapmış ve kira bedelini artırmışlardır. Bu artışlar, kira tespit davası açıldığında hâkim tarafından esas alınmaz; çünkü bu artışlar, rayiç değere ulaşmak amacıyla yapılan “serbest artışlar” olup hâkimi bağlamaz.

Yargıtay da bu konuda istikrarlı içtihatlar geliştirmiştir. Beş yıl geçmeden yapılan artışların kira tespit davasında dikkate alınmayacağını, hâkimin yalnızca 5. yılın sonunda emsal kira bedellerine göre yeni bir kira bedeli belirleyebileceğini vurgulamıştır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira tespit davası, her zaman açılabilir ancak karar, en erken bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm doğurur. Eğer davadan önce ihtarname gönderilirse, karar dava tarihinden itibaren geçerli olur (TBK m.345). Bu nedenle uygulamada kira tespit davası açılmadan önce yazılı ihtarname göndermek büyük önem taşır. Ayrıca kira sözleşmesinde artış maddesi varsa ihtarname şartının yerine getirilmesine gerek yoktur.

Sonuç

Kira ilişkilerinde hem kiracının hem de mal sahibinin hakkaniyetli bir denge içerisinde korunması amaçlanmaktadır. Beş yıl dolmadan yapılan kira artışları, kira tespiti açısından bir bağlayıcılık taşımaz. Bu nedenle mal sahiplerinin kira bedelini rayiç seviyeye çıkarmak istemeleri hâlinde, 5 yılın dolmasını beklemeleri ve emsal kira bedelleriyle desteklenen bir dava açmaları gereklidir. Kiracılar ise bu süreçte yasal sınırların üzerinde yapılan artışlara karşı hukuki koruma altındadır.