Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği: Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiracının tahliyesidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352, kiraya verenin, kiracıdan yazılı tahliye taahhüdü alması hâlinde, belirli koşullar gerçekleştiğinde tahliye davası açabileceğini düzenler. Ancak uygulamada, bu taahhütnamelerin geçerliliği birçok davaya konu olmaktadır. Bu yazımızda, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını ve Yargıtay’ın içtihatlarını inceleyeceğiz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair yazılı irade beyanıdır. Bu belge, kiraya verenin tahliye davası açmasına olanak sağlar. Ancak hukuki geçerliliğe sahip olması için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir.

Geçerlilik Şartları

1. Yazılı Şekil Şartı

Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olarak düzenlenmelidir. Sözlü beyanlar geçersizdir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2010/7580 E., 2010/12377 K., 27.12.2010 T.
"Tahliye taahhüdü yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir."

2. Kira Sözleşmesinden Sonraki Bir Tarihte Verilmiş Olmalı

En çok uyuşmazlık çıkan nokta budur. Yargıtay içtihatlarına göre tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve serbest iradeyle verilmiş olmalıdır. Aynı gün ya da kira sözleşmesiyle birlikte alınan taahhütnameler geçersiz sayılabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2014/19821 E., 2015/14779 K., 02.06.2015 T.
"Kiracıdan kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınan tahliye taahhüdü, serbest irade ile verildiği ispat edilemediği sürece geçersizdir."

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2007/9795 E., 2007/11257 K.
"Kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınan tahliye taahhüdünün geçerliliği bulunmadığından, tahliyeye karar verilemez."

3. Belli Bir Tahliye Tarihi İçermelidir

Taahhütnamede mutlaka kesin ve belirli bir tahliye tarihi bulunmalıdır. Belirsiz ifadeler veya “gerektiğinde” gibi muğlak beyanlar geçersiz sayılır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2012/12185 E., 2013/5330 K.
"Tahliye taahhüdünde açık bir tahliye tarihinin bulunmaması halinde bu belgeye dayanılarak tahliye istenemez."

4. Kiracının Serbest İradesiyle Verilmiş Olmalı

Kiracının baskı, zorlama ya da kira ilişkisine devam edebilmek için bu belgeyi imzalaması hâlinde, taahhüt geçersiz sayılabilir. İrade fesadı iddiası somut delillerle ispatlanmalıdır. Yargıtay ayrıca boş kağıda imza atanın bunun sonuçlarına katlanacağını da belirtmektedir.

Tahliye Davası Açma Süresi

TBK madde 352’ye göre, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren kiraya veren, bir ay içinde icraya başvurarak icra takibiyle tahliye isteyebilir veya tahliye davası açabilir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Sonuç ve Değerlendirme

Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren açısından güçlü bir hukuki enstrümandır. Ancak geçerli sayılabilmesi için yukarıda sayılan şartlara eksiksiz şekilde uyulması gerekir. Uygulamada, kira sözleşmesiyle aynı gün alınan taahhütnamelerin geçersiz sayılması, birçok davada kiracının lehine sonuç doğurmaktadır.

Bu nedenle, kiraya verenler tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesinden bağımsız bir tarihte, serbest iradeyle ve yazılı şekilde almalıdır.

Öneri

• Tahliye taahhütnamesi, kira ilişkisinden birkaç ay sonra alınmalı,

• Noter huzurunda alınması ileride doğabilecek ihtilafları önleyebilir,

• Belirli bir tahliye tarihi mutlaka yer almalı,

• İmzalanma tarihi açıkça belirtilmeli ve geriye dönük olmamalıdır.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her somut olay özelinde hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.